Immobilier : calcul du prix d’achat d’un bien en fonction de la rentabilité voulue


IMMOBILIER : CALCUL DU PRIX D’ACHAT D’UN BIEN EN FONCTION DE LA RENTABILITE VOULUE
Il y a de cela quelques années, acheter un bien, le faire rénover et le louer était très rentable. En l’espace de quelques mois le bien était rénové, loué et rapportait un surplus alors qu’un crédit sur 100% de la somme engagée se remboursait tout seul sur 10 ou 15 années. Nous avons, avec mon mari, vu le marché de l’immobilier évolué dans nos régions pour devenir aujourd’hui très sensible et pas toujours rentable.
Il faut être vigilant pour investir en immobilier : les prix d’achat sont élevés, les travaux coûteux et les banques fébriles pour prêter à 100%. Voici sur être-rentier.fr comment trouver le prix d’achat d’un bien immobilier en fonction de la rentabilité finale voulue.

  • Pourquoi investir en immobilier

Lorsque nous investissons en immobilier, c’est pour trois raisons principales :
- la pierre est une valeur sûre car le bien est toujours là, réel, même si le système bancaire s’effondre
- pour nous constituer un revenu qui à terme nous permettra d’être rentier
- pour nous créer une fortune en finançant par le crédit un bien pour lequel nous n’avons pas les fonds à l’instant t (ou nous les utilisons pour autre chose) et qui se paye tout seul pour au final nous appartenir.

  • Sur quelle durée emprunter pour faire un investissement immobilier

Il y a néanmoins un point sur lequel beaucoup d’investisseurs insisteront : lorsque l’on prend un crédit pour financer une acquisition qui doit s’auto-payer, l’on mise sur le futur. Ce pari peut être plus ou moins risqué en fonction de l’évolution prévisible du marché mais aussi et surtout en fonction du délai pendant lequel l’on mise.

En clair : plus vous empruntez sur longtemps pour financer un bien immobilier locatif, plus vous hypothéquez l’avenir, avec tous les risques que cela implique :
- évolution des loyers à la baisse (cela n’est pas aujourd’hui le cas mais les loyers atteignent dangereusement le seuil de capacité des ménages)
- risque de travaux importants (dégradation ou simple entretien naturel sur une durée supérieure à 10 ans, délai de garantie de bien des équipements et matériaux)
- risque d’impayés
- risque d’inoccupation du bien immobilier
- risque de retournement de la qualité de l’implantation, c’est à dire que le lieu dans lequel se situe votre bien devienne sinistré économiquement ou même mal famé.

Ces données impliquent ainsi que les crédits pour investir en immobilier ne devraient pas dépasser les 15 ans, 10 ans serait idéal.
Pour une durée d’amortissement du crédit de 25 ans et au-delà, vous vous confrontez à un changement important pour votre bien : 25 ans est à peu près la valeur d’une génération, donc votre bien connaîtra pendant la durée du crédit au moins un grand changement:
- un grand changement en bien (certains quartiers passent d’insalubres à huppés)
- ou un grand changement en mal (un village peut passer de mignon à mal famé et sinistré à éviter).

La durée de 10 à 15 pour un crédit immobilier implique soit un remboursement mensuel important, donc des loyers importants pour financer le crédit, soit un prix d’achat raisonnable (ce qui aujourd’hui peut être difficile donc long à trouver).

  • Quelle rentabilité exiger d’un placement immobilier

Un placement immobilier financé à 100% par crédit (impôts fonciers, CSG/CRDS, assurance propriétaire compris) peut ne peut rapporter de surplus financier. Vous devez alors accepter de gérer vous-même la partie : rédaction de bail, état des lieux, émissions de factures, actualisation des loyers et dépôt de garantie et recouvrement des dettes. Sinon, le frais de gestion doivent venir en moins des revenus et doivent être financés par les loyers.

Un placement immobilier avec apport initial (c’est aujourd’hui bien souvent demandé par les banques), doit rapporter 5% (CSG CRDS payées, hors Impôts sur le revenu) par an de la somme mise en apport initial.
Par exemple, pour un apport initial de 30.000 euros, les loyers minorés des crédits, impôts fonciers éventuels, CSG CRDS et assurance propriétaire (ajouter les frais de gestion si vous êtes dans ce cas) doivent générer un surplus mensuel de 125 euros net (c’est à dire CSG CRDS payées, hors IR).

  • Quel prix pour un bien immobilier locatif en fonction de la rentabilité voulue

Jusqu’à quel prix peut-on aller pour que le placement immobilier soit rentable ? voilà une question que beaucoup d’investisseur se posent. Nous avons déjà parler sur être-rentier du modèle de calcul de la rentabilité d’un placement immobilier. Tournons ici la question à l’envers pour en déterminer le prix d’achat.

Hypothèses :
Prenons l’hypothèse d’un local professionnel pour lequel le locataire paye l’impôt foncier, cette condition devant être prévue au bail. Dans le cas d’un appartement ou d’un local pour lequel le propriétaire paye l’impôt foncier, penser à l’intégrer dans le loyer.
Partons du principe que vous faites vous-même la gestion administrative du bien (état des lieux, bail, factures,…). Partons du principe que vous faites un apport de 30.000euros avec la rentabilité de 5% indiquée ci-dessus, soit 125euros brut mensuel de surplus financier demandé.
Nous faisons un estimatif à taux d’occupation 100%, le risque d’inoccupation est ici pris en charge par l’investisseur. Si vous voulez plus de sécurité, multipliez les loyers par un taux d’occupation, par exemple 0,80.
Estimez les loyers que vous pouvez toucher pour des biens rénovés dans le secteur concerné. Dans notre exemple un total de 4*350euros par mois.

Calcul :
Le prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire + travaux = coût total.

Coût total = apport personnel + crédit bancaire.

Loyers mensuels encaissés H.T. = 125euros + mensualité du crédit + (assurance propriétaire)/12 +CSG CRDS

Avec une CSG CRDS à 12,3%, 350 euros de frais d’assurance propriétaire, les loyers peuvent financer une mensualité maximale de 1075 euros environ, soit sur 15 ans un montant emprunté de 150.000 euros à 3,5%.

Ainsi, le bien représente un coût total de 30.000 + 150.000 euros = 180.000 euros finançant : le prix d’achat + frais d’agence + frais de notaire + travaux.

Faites établir des devis pour les travaux à réaliser auprès de professionnels en lesquels vous avez confiance puis calculez précisément le prix d’achat maximal acceptable.
Par exemple pour des travaux de 80.000 euros, il vous reste 100.000euros pour payer : le bien, l’agence immobilière et le notaire.

Si ce prix d’achat maximal calculé ne correspond pas au marché actuel, j’en conclus tout simplement que cela n’est pas le moment d’investir en immobilier dans la région concernée.

Si le prix affiché ou négociable correspond au calcul, n’hésitez pas, investissez.

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