Crédit Bail Immobilier : fonctionnement, avantages, inconvénients


CREDIT-BAIL IMMOBILIER : FONCTIONNEMENT, AVANTAGES ET INCONVENIENTS
Lors d’un investissement immobilier, votre banquier peut-être amené à vous proposer un crédit-bail immobilier.
Quel est le fonctionnement d’un crédit bail immobilier et quels en sont les avantages et les inconvénients ?

  • Principe du crédit bail immobilier

Si vous ne pouvez financer l’intégralité de votre acquisition immobilière par des apports personnels, le crédit immobilier est la solution pour mener à bien votre projet d’investissement. Néanmoins, votre banque peut refuser un crédit classique et accepter un crédit bail immobilier.
Dans le cas d’un crédit bail immobilier, vous n’êtes pas juridiquement propriétaire du bien mais locataire avec une option d’achat à terme (en général l’option d’achat est conclue pour le prix d’1 euro).
Vous pourrez occuper le local à des fins personnelles ou professionnelle, mais vous aurez alors un bail de location.
Vous pourrez à votre tour louer le local mais ce sera une sous-location.
Dans le cadre du crédit-bail immobilier, la sous-location ne sera pas juridiquement un bail commercial, mais un bail à durée fixe imposée par l’établissement de crédit et ne dépassant pas généralement la durée du crédit bail.
Lors d’un changement de sous-locataire, la banque, propriétaire du bien, doit donner son aval et chaque changement doit être prononcé par acte notarié : comptez environ 1500 euros par acte (bail de sous-location, cession de bail, prolongation de bail,…). Ce dernier point est gage pour vous de précision légale mais peut être onéreux pour le sous-locataire (à qui vous refacturez les frais).

  • Garanties prises par la banque en cas de crédit bail immobilier

Pour le locataire principal, celui qui paye le crédit bailleur et qui sera à terme propriétaire du bien immobilier en cas de levée d’option d’achat, les contraintes en terme de garantie peuvent être importante.
Nous sommes dans un cas où la banque a refusé un crédit classique complet. Pour s’assurer de prendre le moins de risque possible, la banque peut proposer à son client de financer une partie des travaux en fonds propres (apport) ou en crédit classique avec caution des gérants de la SCI ou caution directe des particuliers emprunteurs. Ensuite, le crédit bailleur finance le reste de l’acquisition. Le preneur devra alors donner sa caution personnelle pour les échéances de crédit bail immobilier pouvant aller jusqu’à plusieurs années de crédit bail.
Le crédit bailleur peut demander au preneur du crédit bail :
- cas d’une SCI : qu’un compte courant d’associés soit bloqué à un certain montant pendant un certain nombre d’année
- cas d’un emprunteur particulier : qu’une certaine somme soit bloquée sur un compte personnel dans la banque en question.
Il est aussi d’usage que les banques demandent une couverture par un organisme de cautionnement type Oseo Anvar : le preneur a alors des sommes mensuelles ou trimestrielles à verser à ces organismes de cautionnement, sommes proportionnelles aux sommes restant dues.

  • Cas de défaut de paiement d’un crédit bail immobilier

Dans tous les cas, en cas de défaut de payement d’un crédit bail immobilier :
- le local financé revient à la banque émettrice du crédit bail
- le financement des éléments par crédit classique continue à être réglé par le preneur qui n’a plus que les yeux pour pleurer
- le crédit bailleur peut aussi demander au preneur une caution personnelle pour les loyers de crédit bail immobilier pouvant aller jusqu’à plusieurs années de caution.
Bilan : le preneur qui interrompt ses remboursements perd le local, perd le financement en apports direct ou en crédit classique, continue à rembourser le crédit classique et paye la caution au crédit bailleur alors propriétaire du local et libre d’en faire ce qu’il veut.

Vous l’aurez compris, mieux vaut ne pas avoir de soucis de payement en cas de crédit bail.

Mais ne soyez pas désemparé lors de votre premier incident de paiement de crédit bail. Soyez vigilant et prévenez la banque avant l’échéance de paiement par lettre recommandé en demandant de suite un réaménagement du crédit : gel sur six mois du crédit bail immobilier puis étalement de la dette restant à rembourser. La banque ne refuse généralement pas.

  • Remboursement anticipé d’un crédit bail immobilier

Notez qu’il est en général prévu au contrat de crédit bail immobilier un remboursement anticipé à partir d’une date précise. Il est judicieux de faire jouer cette possibilité de remboursement anticipé au plus tôt pour le capital restant dû, quitte à prendre un crédit classique à cette échéance, et ne plus avoir cette épée de Damoclès au dessus de la tête. Imaginez l’imprévu qui vous empêcherait à l’échéance d’acquérir définitivement le bien alors que l’ensemble du crédit bail aurait été payé !…

  • Crédit bail et constitution de patrimoine

Gardons néanmoins à l’esprit que le crédit bail immobilier permet de financer une réelle augmentation de patrimoine puisqu’à l’échéance, vous êtes propriétaire d’un bien financer en grande partie ou intégralement par des loyers de locataire.

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