ACHAT VENTE IMMOBILIERE : CREDIT CLASSIQUE OU CREDIT BAIL LEASING IMMOBILIER
Lors d’une acquisition immobilière,le bien vendu peut supporter un crédit immobilier de deux natures différentes : un crédit classique ou un crédit bail immobilier aussi appelé leasing. Nous avons déjà décrit sur etre-rentier les fonctionnements d’un crédit bail immobilier. Définissons ensemble les avantages et inconvénient en matière d’achat –vente d’un bien sous crédit classique ou crédit bail immobilier – leasing immobilier.
- Vendre un bien immobilier sous crédit bail immobilier
Lorsque vous souhaitez vendre un bien immobilier sous crédit bail immobilier, ou leasing immobilier, gardez à l’esprit que vous n’êtes pas propriétaire du bien mais locataire principal bénéficiant au terme du crédit bail immobilier d’une possibilité d’achat du bien pour l’euro symbolique.
Vous souhaitez donc vendre le bien immobilier sous contrat de crédit bail immobilier, tel que vous avez négocié le contrat au départ, avec :
– ses garanties (cautions personnelles)
– son taux et sa possible variation de taux (indexation sur l’euribor 3 mois par exemple à chaque échéance)
– ses échéances (amortissement trimestriel par exemple) sur le nombre d’années restantes
– ses contraintes en terme de validation préalable des sous-locataires par le crédit bailleur
– ses contraintes en terme de validation préalable des travaux par le crédit bailleur (véritable propriétaire aux yeux de la loi).
Pensez ainsi qu’il ne sera pas forcément facile de trouver un acquéreur suivant les conditions initiales que vous avez réussies à obtenir, les échéances restant à payer, le locataire déjà dans les murs, et l’accord ou non du crédit bailleur pour le nouvel acquéreur du contrat de crédit bail.
Notez qu’il est fort probable que le crédit bailleur n’accepte le nouvel locataire principal que sous la condition que vous demeuriez caution solidaire pour les loyers : l’intérêt de vendre peut ainsi fondre comme neige au soleil.
- Acheter un bien immobilier sous contrat de crédit bail immobilier
D’une façon générale, les acquéreurs potentiels n’aiment pas les biens immobiliers sous contrat de crédit bail immobilier. En effet, les termes du contrat de leasing sont figés au départ. Il est possible parfois de renégocier les termes du contrat de crédit bail, mais ce ne sera qu’en début de contrat, alors que peu d’amortissements ont été payés par le premier locataire principal et que donc le crédit bailleur a fort à perdre : la banque sera plus conciliante et pourra accepter des négociations.
Veillez notamment lors de l’achat d’un bien déjà sous contrat de crédit bail aux clauses portant sur les garanties personnelles à apporter (cautionnement, mise en garantie de vos biens personnels,…) ainsi que sur la lourdeur éventuelle en terme de validation préalable par le crédit bailleur de tous travaux et de tout changement de sous-locataire.
Néanmoins, il est possible de faire de bonnes affaires en tant qu’acquéreur lors de vente à très bas prix de biens immobiliers sous crédit bail. Les locataires principaux ont, dans ces cas, de grandes difficultés financières et anticipent une saisie de la banque. Ils souhaitent ainsi se libérer d’un contrat de leasing par trop lourd et acceptent de perdre tous les amortissements déjà réalisés (vente blanche sans bénéfice pour le vendeur).
- Vendre un bien immobilier sous crédit classique
Dans le cas où le bien immobilier vendu supporte encore la charge d’un remboursement de crédit classique, le vendeur remboursera les sommes dues pouvant être nanties par le bien et purgera les éventuelles hypothèques portant sur le bien en question. Il restera au vendeur pour toutes sommes le fruit de la vente minoré par :
– le remboursement des prêts immobiliers en cours, avec de très fréquentes pénalités pour remboursement anticipé (pénalités pour remboursement anticipé majorées par une valeur de six mois d’intérêts)
– la purge des nantissements, des hypothèques
– le paiement des frais de diagnostics et autres frais notariés et d’agences immobilières éventuelles
– les éventuels impôts sur la plus-value immobilière.
- Acheter un bien sous crédit classique
L’acquéreur doit veiller à ce que le bien acheté ne soit grévé d’aucun nantissement ni hypothèque (le notaire doit s’en charger). Les prêts classiques sont remboursés par le vendeur, l’acquéreur n’ayant de fait aucun lien avec la banque du vendeur.
L’intérêt est que l’acquéreur est alors réellement propriétaire du bien immobilier : il peut faire à loisir les travaux qu’il veut (sous réserve d’accord de la mairie et DDE), choisir son ou ses locataires, découper le bien en lots, en faire une copropriété et le vendre par morceaux.
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